這是嚴肅君的第587篇推送
陰曆年還沒過，正在經歷氣溫“速凍”的北京，樓市卻先熱鬧了起來。
首先是二手房市場，需求端帶看量和成交量明顯回升—
1月上旬，北京日均帶看量較去年12月增幅在40%以上。有數據顯示，1月1日至11日，全北京存量房成交已超過1萬套。
另一個可以印證的數據是，綠中介APP房源掛牌量，已經從之前的10萬多套跌爲9萬多套，這說明房源正在被快速消耗，尤其是高性價比的優質房源。
2023年1月前半個月，新房市場成交數據也不錯，以下爲成交金額top10表。
本站房產數據中心統計顯示，1月1日-15日，北京全市新建住宅網上籤約2120套，成交均價爲61820元/平，也出現了建發城建·文源府、國譽燕園這樣的單週銷量超百套項目。
這也難怪，嚴肅君的朋友圈，再次淪陷在中介們販賣焦慮的歎號式文案中。
1.
首先要明確的是，數據是真實的，但也要理性看待。出現年底翹尾，有幾個客觀原因。
一是被疫情“耽誤”的買房需求，集中釋放。北京最後一輪疫情從11月中旬開始，到全員“陽過”，直到12月下旬社會面才真正恢復正常。
很多購房需求，被動攢到1月份集中籤約。
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二是看多情緒聚集，擔心年後漲價，匆匆入手。2022年下半年從高層到地方，轟轟烈烈的喊話和鬆綁，樓市信心築底明顯，並開始向上爬坡。
三是北京樓市分化嚴重，保持出貨量的，依然是熱門片區和熱門項目。比如1月1日-15日新房成交金額top10項目，集中在東城、昌平南、朝陽等。
那麼隨之而來的問題就是，現在是抄底出手的好時機嗎？
嚴肅君認爲，底，確定是已經到了，尤其是對於剛需或者剛改客戶，最近幾個月是比較好的入市窗口期。
但對於中介口中所說的，北京房價馬上就要大漲？目前尚未看到明確信號。
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量在價先，從成交量上漲傳導到成交價上漲，現有的力度和時長，都還不夠，有待觀察。
2.
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更應該關注的，其實是房山將“認房不認貸”的傳聞。
關注嚴肅君的購房者應該都知道，北京樓市調控總結起來，很重要的一點是首套認定上，“認北京的房，認全國的貸”。
只有北京無房，並且全國無房貸記錄（注意，已還完也是有記錄），才能擁有北京買房首套資格，最低3.5成首付買房。
也正是因爲這一條，很多曾經老家貸款買房的北漂一族，或者以小換大的改善一族，都要承受6成，絕大部分8成的首付比例。
再結合北京房價一算？買不起。
如果說2022年8月份發佈的北京老人購房特殊支持政策，是定向中心城區的老年人；那麼這次傳言房山認房不認貸，就是定向近郊區的新北京人。
試點先行，符合北京樓市調控的一貫謹慎作風；選擇房山這樣的剛需片區，也能避免過度炒作。
可信度很高。
一旦執行，只要北京無房，就可以3.5成或者4成首付在房山買房，那可能會成爲全北京落戶需求客戶的首選。
3.
臨近春節長假，北京多個新房項目也開始了新一輪內卷。
中海，依然是跑得最快的那個。11月29日四批次拿下的石景山老古城，1月9日就公示了地塊規劃方案，明確樓棟排布和外立面風格，產品面積段確定爲約110-160㎡。
就在昨天，全網通發海報“啓封在即”，估計這兩天就會有大動作，這個項目員工看來春節肯定不放假了。
這麼一比，但凡跟中海貼身競爭的項目，都會讓人覺得“慢”。
大紅門兩項目同時拿地，前期節奏也都基本同步，但永定金茂府開盤時間就晚了半個月；
更不用說海淀永豐片區，中海富華里·富園都賣得差不多了，海開·棲海澐頌1月份纔開售樓處，預計3月份纔會開盤。
除了中海，春節期間開門迎客的，大多是2022年三批次地塊。
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順義「龍湖·御湖境」已拿到預售許可證，5-11層洋房與小高層，主力戶型爲120㎡三居，143㎡/160㎡/187㎡四居。
玻璃幕牆+精舍金屬線條外立面，每個戶型都帶有南向超大陽臺。有一說一，龍湖作爲目前北京新房市場少有的民企，最近幾個項目的戶型設計還是可圈可點的。
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同屬於順義新城的城建地塊，今天剛剛公佈案名「星譽beijing」，產品面積段爲70-116㎡兩至四居。
改善客羣，可以關注下豐臺三環「君禮著」和四環「建發·璟院」，目前都已有產品信息流出。
君禮著產品爲125㎡三居、127㎡/146㎡/165㎡四居，銷售指導價10.6萬/平。
隔壁中海甲叄號院即將交房，當時的取證件超過11萬/平。君禮著性價比很高。
建發·璟院位於南四環外，周邊生活配套已較爲成熟。產品爲106㎡三居、128㎡/133㎡/153㎡四居。
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